Pri vseh novih in obnovljenih stavbah je ključna zrakotesnost.
Stavba, ki je zrakotesna, ne izgublja toplotne energije skozi netesna mesta. Zrakotesnost je hkrati tudi vlago tesnost. Preprečuje prehajanje večjih količin zračne pare v konstrukcijo hiše, kjer vlaga kondenzira, povzroča navlaženje toplotne izolacije, lesene konstrukcije in povzroča plesni in trohnobo. Zrakotesnost ne pomeni, da je stavba ovita v plastično vrečko oziroma da ne diha. Difuzno odprte stavbe so lahko tesnjene z parnimi ovirami, ki omogočajo, da nekaj vlage prehaja v konstrukcijo skozi zrakotesno parno oviro. Parne ovire morajo biti vgrajene zrakotesno, tako da vlaga prehaja le skozi površino parne ovire in ne skozi stike folij in skozi špranje. Skozi površino parne ovire preide le malo vlage, skozi špranje pa lahko prehaja zelo velika količina vlage in ta kondenzira v veliko kondenza – vode. Zelo pomembno pa je, da so te stavbe na zunanji (hladni strani) izolacije obložene z difuzno odprtimi materiali, ki morajo spustiti iz izolacije vsaj petkrat več pare, kot jo zrakotesno lepljena parna ovira spusti v izolacijo (več pri difuzno odprtih konstrukcijah).
Plesni lahko na hitro razdelimo na plesni na površini sten in stropov v stavbi in na plesni (ter posledično trohnobo), ki se pojavijo v konstrukcijah streh in lesenih sten. V stavbah, ki imajo v stenah in strehi večje toplotne mostove (predvsem starejši objekti ter slabo zgrajeni novi objekti) se pojavljajo toplotni mostovi na mestih, kjer je toplotna izolacija sten ali strehe pomanjkljiva ali je sploh ni. Te površine se v hladnih obdobjih ohladijo pod temperaturo 13 ͦC, na njih se pojavi kondezacija, ki povzroči površinske vidne plesni. Te plesni so nevarne zdravju. Se jih pa zlahka opazi. Te plesni se odpravijo tako, da se v zgradbi poviša temperatura in se prostore veliko bolj intenzivno zrači – po možnosti z mehanskim prezračevanjem z rekuperacijo toplote.
Dolgoročno pa se plesni sanira tako, da se prepreči toplotne mostove – z kakovostno toplotno izolacijo in zrakotesnostjo, ki preprečuje prehajanje vlage v strešne in stenske konstrukcije (vlaga tam kondenzira in še poslabša toplotno izolativnost stene ali strehe). Slaba zrakotesnost stene ali strehe lahko močno poslabša toplotno izolativnost sicer kakovostno izolirane stene ali strehe. Suha strešna ali stenska konstrukcija z npr. 30cm toplotne izolacije omogoča toplo površino mansardnih stropov in zunanjih sten v notranjosti stavbe. Na topli površini se v stavbi ne pojavlja kondenzacija in posledično plesen. Če pa zrakotesnost ni ustrezna, pozimi vlažen notranji zrak prehaja v konstrukcije kjer kondenzira. Vlažna izolacija izolira slabše, mokra izolacija izolira zelo slabo. Posledično se lahko ohladijo notranje površine stropov in sten in pojavi se plesen na stropu ali steni. Že pred tem pa se lahko pojavi plesen, gobe in trohnoba v nosilni konstrukciji strehe ali lesene stene.
Zrakotesnost ali vlagotesnost merimo z napravo Blower door
Pri meritvi postavimo velik ventilator v vratno ali okensko odprtino. Vrat ali okna ni potrebno odstraniti, ampak jih le odpremo. V njihovo odprtino vstavimo poseben okvir, ki ga prilagodimo na velikosti vrat ali okna. Čez okvir napnemo cerado in vanjo vstavimo ventilator. Pri meritvi merimo tlak zunaj objekta in v objektu in ustvarjamo 50 Pascalov tlačne razlike. Ponavadi meritev izvajamo pri podtlaku. Pri meritvi pregledamo celoten zrakotesni ovoj stavbe in poiščemo netesna mesta. Pregledamo okna, zunanja vrata, elektro doze na zunanjih stenah, strop proti strehi, dovodne cevi v hišo… Če je rezultat meritve ustrezen, meritev ponovimo z računalnikom, ki meritev ponovi na več tlakih, pri meritvi pa upošteva tudi začetno in končno razliko tlaka med objektom in okolico ter notranjo in zunanjo temperaturo. Pri meritvi izmerimo koliko m3 zraka izgubi stavba v eni uri, kakšen deleže volumna stavbe izgubi stavba skozi netesna mesta v eni uri in z termoanemometrom ali generatorjem megle določimo kje stavba izgublja zrak.
Zrakotesni ovoj stavbe je celoten ovoj, ki zagotavlja zrakotesnost. Na tleh proti terenu je zrakotesni ovoj ponavadi vrh betonske plošče (ne estriha). Na zunanjih stenah pri zidanih objektih ponavadi zrakotesnost zagotavlja omet, pri armiranobetonskih objektih pa beton. Pri lesenih objektih ponavadi zrakotesnost sten zagotavlja OSB plošča ali pa parna ovira/parna zapora. Pri lesenih objektih iz križnolepljenih plošč zrakotesnost zagotavljajo le te. Proti strehi zrakotesnost lahko zagotavlja armiranobetonska plošča ali OSB plošča ali križnolepljena ali folija parna ovira/parna zapora. Zrakotesnost mora VEDNO biti zagotovljena na topli (notranji) strani toplotne izolacije. Folije, OSB plošče, križnolepljene plošče morajo biti na stikih in prebojih lepljene oziroma tesnjene z visoko kakovostnimi tesnilnimi trakovi in tesnilnimi masami. Zrakotesnost ni pomembna le v času izvedbe testa zrakotesnosti ampak v celotnem življenskem obdobju stavbe (min 30 let).
Volumen zrakotesnega ovoja je celoten volumen med zrakotesnim ovojem. Estrihov, medetažnih plošč, predelnih sten ne odbijamo.
Izmenjava zraka n50 je razmerje izmerjenim volumnom zraka, ki ga stavba v eni uri izgubi skozi netesna mesta in volumnom zrakotesnega ovoja pri razliki tlakov 50Pa. Če ima npr stavba volumen zrakotesnega ovoja 500m3, v eni uri pa izgubi skozi netesna mesta 250m3, je zrakotesnost n50=0,5/uro.
Netesna mesta iščemo z napravo termoanemometer ali generatorjem megle ali toplotno kamero. Iskanje z termokamero je učinkovita le pri večjih temperaturnih razlikah med stavbo in okolico. Generator megle je ponavadi učinkovit pri večjih netesnostih pri oknih/vratih. Pri stenah in strehi pa težje določimo netesna mesta, saj megla prehaja skozi več plasti materialov in je lahko vidna precej stran od mesta netesnosti. Termoanemometer pa večinoma pokaže točno mesto, kjer zrak prehaja skozi konstrukcijo. Pokaže nam hitrost zraka v določeni točki. Pri oknih in vratih dopuščamo hitrost zraka do 10cm/s, v določenih točkah vhodnih vrat, dvižno drsne stene in strešnih oken dopuščamo hitrosti do 25cm/s, v elektro dozah do 10cm/s. Te hitrosti so opisane zelo splošno in so odvisne od mesta meritve in velikosti (površine) kjer merimo hitrost. Na zelo majhnih špranjah dopuščamo tudi nekoliko večje hitrosti, pri velikih odprtinah pa takšna hitrost zraka lahko pomeni velik volumen izgubljenega zraka in ni dopustna.
